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不動産鑑定士は国家資格であり、不動産鑑定士となるためには国土交通省土地鑑定委員会が実施する国家試験に合格しなければならない。その難易度は司法試験、公認会計士試験と並んで高く各種国家資格試験中、最難関の一つとして評されており、これら三者の国家資格試験を総称して（高度な知識を要求し、かつ、低い合格率を有する国家資格試験という意味において）三大国家試験と呼ぶことがある。

旧不動産鑑定士試験は1次試験から3次試験まであった。1次試験に合格することで2次試験受験資格が得られるが、大卒者等は免除された。また司法試験・公認会計士試験の一次試験合格者も免除された。2次試験に合格すると2年以上の実務経験を経て不動産鑑定士補となる資格を得る。3次試験は、2年以上の実務経験と実務補修修了者に受験資格が与えられた。3次試験に合格すると不動産鑑定士となる資格を有する（以上平成17年度までの旧制度）。

2006年（平成18年）度からは新制度となり、短答式試験、論文式試験の2回の試験で選抜される。また短答式試験に合格した場合、以後二回の短答式試験が免除され、直接論文式試験を受けることができる。なお、改正法の経過措置により、平成18年度から平成20年度まで、旧3次試験が実施された。

(1)短答式試験
短答式試験は5月中旬の日曜日に北海道、宮城県、東京都、新潟県、愛知県、大阪府、広島県、香川県、福岡県、沖縄県で行われ、不動産に関する行政法規、不動産の鑑定評価に関する理論について、各120分、各40問出題される。

不動産に関する行政法規の試験範囲は、土地基本法、不動産の鑑定評価に関する法律、地価公示法、国土利用計画法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、建築基準法、マンションの建替えの円滑化等に関する法律、不動産登記法、土地収用法、土壌汚染対策法、文化財保護法、農地法、所得税法、法人税法、租税特別措置法、地方税法、都市緑地法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、宅地造成等規制法、新住宅市街地開発法、宅地建物取引業法、公有地の拡大の推進に関する法律、自然公園法、自然環境保全法、森林法、道路法、河川法、海岸法、公有水面埋立法、国有財産法、相続税法、景観法、高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律、不動産特定共同事業法（第1章に限る。）、資産の流動化に関する法律（第1編、第2編第1章に限る。）、投資信託及び投資法人に関する法律（第1編、第2編第1章第2節第1款第2目、3目に限る。）、金融商品取引法（第1章に限る。）であり、不動産に関する法律の総合的な力が要求される。

不動産の鑑定評価に関する理論の試験範囲は、不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項であり、これは、不動産鑑定士の行為基準である。

なお、短答式試験に合格し、論文式試験に不合格となった者は、その後2年間短答式試験が免除される。

(2)論文式試験
論文式試験は8月の第1日曜日を含む土・日・月曜日の連続する3日間に東京都、大阪府、福岡県で行われる。論文式試験は民法、会計学、経済学、不動産の鑑定評価に関する理論、不動産の鑑定評価に関する理論（演習科目）からの出題となる。民法、会計学、経済学は、各120分、各大問2題が出題され、不動産の鑑定評価に関する理論は240分、大問4問が題される。不動産の鑑定評価に関する理論（演習科目）は2006年度から新たに加わった試験で、120分で実施される。論文式試験は、合計12時間かけて行われる試験である。また、試験制度変更に伴う経過措置により、旧2次試験合格者は当該論文式試験合格者とみなされる。


国土交通省　ホームページ　http://www.mlit.go.jp/about/file000029.html